Les impayés en copropriété ? Un sujet souvent litigieux et qui créer des tensions entre les copropriétaires.

Afin de préserver au mieux l’équilibre financier de la copropriété le syndic doit prendre rapidement les mesures nécessaires.

 

  • Les copropriétaires sont tenus de régler leurs charges de copropriété. Le syndic adresse à chaque copropriétaire un appel de fonds indiquant le montant exigible. Cette somme est calculée à partir du budget voté en assemblée générale.

En cas de dépenses exceptionnelles, non prévues au budget, le syndic fait de même et adresse à chaque copropriétaire un appel de fonds indiquant le montant des sommes dues.

En cas de non-paiement des charges par un copropriétaire la copropriété peut se trouver dans l’impossibilité de régler les factures dues par le syndicat des copropriétaires et ainsi s’endetter. Ce qui peut entraîner une suspension des contrats conclus avec des fournisseurs et même du contrat d’assurance !

En cas de sinistre et sans contrat d’assurance le syndicat des copropriétaires devra en assumer l’entière responsabilité.

 Si cette situation s’aggrave, il est même possible dans certains cas extrêmes que l’immeuble devienne insalubre, faute d’entretien et travaux nécessaires.

 

  • Quelles sont les procédures à envisager et qui doit les mettre en œuvre ?

Le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires afin de recouvrer les sommes dues.

  1. Envoi d’une lettre simple au copropriétaire débiteur
  2. Mise en demeure du copropriétaire débiteur soit par lettre recommandée avec accusé réception, soit par huissier de justice
  3. Dès le lendemain de la remise en main propre par huissier de justice ou du jour de la première présentation de la lettre recommandé au domicile : le copropriétaire dispose d’un délai de 30 jours pour régler ses charges.
  4. Si le copropriétaire débiteur ne procède pas au règlement dans les 30 jours alors le syndic devra envisager une procédure devant le juge. Sauf si l’on envisage une saisie immobilière, l’accord de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.

S’il s’agit de recouvrer les provisions du budget prévisionnel alors il faudra envisager un référé.

S’il s’agit de recouvrer les provisions hors budget prévisionnel il faudra envisager une procédure classique de recouvrement à savoir l’injonction de payer

5.  Le syndic adresse au greffe de la juridiction compétente une requête accompagnée de justificatif

6. Le magistrat rend ensuite une ordonnance d’injonction de payer

7. Le syndic dispose de 6 mois pour faire signifier cette ordonnance au copropriétaire débiteur

8. Le copropriétaire, à réception de l’acte, dispose d’1 mois pour faire opposition au greffe du tribunal.

Si le copropriétaire ne conteste pas l’ordonnance : le syndic demandera au greffe de rendre cette décision exécutoire !

9. En cas de contestation de la part du copropriétaire débiteur : le syndic devra envisager une procédure de fonds !

10. En cas de refus de régler les sommes dues : le syndic chargera un huissier de justice de procéder à une saisie, sur salaires, sur compte bancaire…

⚠ Les charges impayées doivent être recouvrées dans un délai de 10 ans !