Allons-nous vers une ubérisation de l’immobilier ? Location touristique, droit et copropriété

Depuis quelques années déjà, les locations touristiques temporaires séduisent de plus en plus de propriétaires et de touristes.

Les raisons ?

  • Un cadre juridique plus souple que celui de la location traditionnelle à usage d’habitation
  • Une rentabilité plus élevée que la location traditionnelle

Les propriétaires ont vu par cette option une possibilité de compléments de revenus et les touristes une alternative à l’hôtellerie traditionnelle. Mais alors que tout semble florissant pour ce marché, il convient quand même de s’intéresser aux interventions de l’Etat dans ce domaine et notamment par rapport au droit de la copropriété.

Comment se place la location touristique par rapport au droit de la copropriété ?

 

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation ».

Aussi, l’article 9 ajoute que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

Or ;

  • Rien n’interdit au rédacteur du règlement de copropriété de limiter/ d’interdire les locations de courte durée. Il faut que cette clause soit compatible avec la destination de l’immeuble.

Qu’en est il lorsque cette clause est contraire à la destination de l’immeuble ?

De nombreux règlements de copropriété comporte une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdisant les locations meublées temporaires en raison de leur qualification commerciale. Toutefois la Cour de Cassation validait les locations meublées temporaires lorsque le règlement de copropriété autorisait l’installation de professions libérales.

La condition ? Il ne fallait pas que la location meublée temporaire créer plus de nuisances que celles générées par l’exercice d’une profession libérale.

Donc : la Cour de Cassation s’attachait au degré de nuisances.

Et la position de la Cour d’appel dans tout ça ? Elle a rendu deux arrêts (11/09/2013 et 21/05/2014) précisant que ce soit en présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou simple les locations de courte durée étaient interdites et incompatibles.

On en déduit donc que la location meublée classique est conforme à la destination de l’immeuble, alors que la location meublée temporaire par son caractère commercial est contraire à la notion d’habitation.

 

LES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINE

La cour d’appel de Paris, dans une décision du 15 juin 2016 a précisé que l’interdiction peut être prononcée à la requête d’un copropriétaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Ainsi, le copropriétaire louant pour des courtes périodes peut être tenu responsable des troubles de voisinage crées par les locataires et être condamné à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cas d’espèce : Dans une copropriété, un copropriétaire a divisé son lot de copropriété en quatre studios en vue de leur location. La Cour de Cassation dans un arrêt du 8/03/2018 a ordonné la remise en état en un lot unique en raison de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble.

La remise en état a été ordonnée en se fondant sur l’atteinte à la destination résidentielle de l’immeuble du fait du changement récurrents de locataires.

Donc : la liberté d’usage des parties privatives (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) reste conditionnée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par le respect du règlement et de la destination de l’immeuble.

Les plus sur ce sujet :

  • La création d’un meublé de tourisme permanent dans un local qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire est incompatible avec la notion d’habitation puisque dans les villes de plus de 200 000 habitants une autorisation de changement d’usage est nécessaire.
  • La location de courte durée par un propriétaire ayant sa résidence principale dans le lot de copropriété est autorisée sous réserve de la limitation à 120 jours par an.